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套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

2022年预计收购粮食8000亿斤******

2022年预计收购粮食8000亿斤

国内粮食市场保持总体平稳

光明日报记者 陈晨

　　1月11日，记者从国家粮食和物资储备局获悉，2022年夏粮和早籼稻旺季收购圆满收官，秋粮旺季收购平稳有序，牢牢守住了“种粮卖得出”的底线，预计全年各类粮食企业累计收购8000亿斤左右，与近年来平均水平相当。

　　“2022年，全国粮食和物资储备系统坚决扛稳保障粮食和物资储备安全政治责任，在国际粮价大幅波动的情况下国内粮食市场保持总体平稳，着力强化‘产购储加销’协同，粮食安全保障水平不断提升，国家储备实力进一步增强，应急救灾物资保障及时有力，为维护经济发展和社会大局稳定发挥了积极作用。”国家粮食和物资储备局局长丛亮在11日召开的全国粮食和物资储备工作会议上表示。

　　秋粮收购总体平稳有序

　　2022年，全国粮食总产量达13731亿斤，粮食生产实现“十九连丰”。当前，秋粮收购处于高峰期，秋粮收购进展总体平稳有序。截至2023年1月5日，主产区各类粮食企业累计收购秋粮2324亿斤，同比基本持平。其中，中晚籼稻499亿斤、粳稻632亿斤、玉米1152亿斤、大豆40亿斤。从区域看，目前南方中晚籼稻旺季收购进入收尾阶段，收购进度已过九成；东北、华北正集中上量，东北粳稻收购进度近八成、玉米超四成；华北地区玉米收购进度超四成。

　　与此同时，秋粮收购呈现购销较为活跃的特点。秋粮上市后，加工企业加快备货补库，储备企业轮换工作有序启动，贸易企业择机入市收购，市场收购活跃度较高。市场行情较好，从价格看，主产区中晚籼稻、粳稻收购均价同比每斤均提高3分钱左右，优质优价特征明显；主产区玉米收购均价同比提高1毛钱以上，农民普遍反映收益不错。政策托底作用有效发挥，为切实保护种粮农民利益，国家有关部门先后批复江苏、安徽、河南、湖北、黑龙江五省启动中晚稻最低收购价执行预案，共安排最低收购价收储库点790多个、仓容560多亿斤，完全能满足收购需要。截至目前，五省已累计收购最低收购价中晚稻180多亿斤。

　　国家粮食和物资储备局负责人介绍，2022年，国家有关部门加强粮食收购统筹组织，指导各地认真落实粮食安全党政同责要求，扎实做好仓容准备、资金筹措、运力协调、督导检查等各项工作，抓好市场化收购和政策性粮食收购，在保护种粮农民利益、促进粮食高效流通、维护市场平稳运行等方面发挥了重要作用。

　　粮食产后综合服务水平不断提高

　　“去年秋收，我把家里的5万多斤玉米都运到县里的粮食产后服务中心了，自己啥也不用管，不用再犯愁找地方晒粮食、存粮食了！”山东省嘉祥县梁宝寺镇韩集村种粮大户老潘告诉记者，粮食产后服务中心提供清理、烘干、储存、加工、销售一条龙服务，让他倍感省心。

　　2017年，国家粮食和物资储备局、财政部启动实施“优质粮食工程”，支持整合粮食流通领域现有资源，在全国产粮大县建设一批专业化、经营性的粮食产后服务中心，为农民粮食产后提供清理、烘干、收储、加工、销售等服务。截至目前，全国已建成5500多家粮食产后服务中心，基本实现全国产粮大县粮食产后服务全覆盖的目标任务。2022年，粮食产后服务中心积极发挥为农服务作用，粮食产后综合服务水平不断提高，农民市场议价能力持续增强，粮食优质优价特征明显，减损降耗成效日益显现。

　　放眼各地，2022年，安徽粮食产后服务中心清理、干燥粮食343万吨，带动农民增收近2亿元，减少粮食损失7.6万吨；四川清理、烘干粮食110万吨，节粮减损约3.7万吨，实现农民增收1.1亿元；湖北出台了《粮食烘干能力提升行动方案》，有效促进企业烘干设施提档升级。

　　“2022年，各地安排财政资金176亿元，支持‘十四五’期间实施优质粮食工程。印发粮食节约减损指导意见，依托产后服务中心助农减损增收。”国家粮食和物资储备局负责人表示，今年要加强产购储加销协同保障，严肃查处涉粮涉储违法违规案件，大力推进粮食监管信息化，扎实推进优质粮食工程，深入落实粮食节约行动，制修订节粮减损系列标准，坚决守住管好“天下粮仓”。

　　把粮食市场保供稳价摆在突出位置

　　随着春节临近，粮油消费将进入旺季。为确保重大节日和重要时段粮油市场平稳运行，日前，国家发展改革委、国家粮食和物资储备局联合印发通知，安排做好2023年“两节”“两会”期间粮油市场保供稳价工作，指导各地加强粮源调度，深化产销合作，统筹做好加工、储运、配送等各环节工作，切实增加绿色优质粮油产品供给，更好满足广大城乡居民消费需求。

　　14亿人到点开饭的底气，离不开粮食市场保供稳价。2022年，国家有关部门坚决贯彻党中央、国务院决策部署，始终把粮食市场保供稳价摆在突出位置，坚持精准调控，细化政策措施，国内粮食市场始终保持供应较为充足、运行总体平稳的良好态势。

　　具体而言，一是加强市场监测预警，紧盯重点地区、重点品种、重点时段，随时掌握市场动态变化，及时妥善应对苗头性、倾向性、潜在性问题。二是加强政策宣传解读，定期发布粮食收购进度、市场价格等数据信息，适时通报粮食市场运行情况，稳定市场预期，指导各类市场主体有序开展粮食购销活动。三是坚持常年常时在国家粮食交易平台投放政策性粮食，根据市场形势变化和调控需要，灵活调整投放品种、数量、时机和节奏，有效保障市场供应。四是指导各地和有关企业合理把握政府储备轮换时机、节奏和力度，充分发挥吞吐调节作用。

　　“2023年，国家粮食和物资储备局将继续全力做好保供稳价，服务经济发展和社会稳定大局。加强风险预判和战略预置，制定多场景的应对预案，用足用好政策工具箱，做好监测预警、形势分析和储备吞吐、预期引导等工作，做到心中有数、手中有策、行动有力，保持粮食市场平稳，服务能源资源保供。”国家粮食和物资储备局负责人表示。

　　《光明日报》（ 2023年01月12日 10版）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）